Qu’est-ce que la garantie légale?
La garantie légale permet à l’acheteur d’avoir une garantie de qualité et une garantie du droit de propriété lors de l’achat.
La garantie de qualité est celle qui protège contre les vices cachés. Un vice caché est un défaut non perceptible au moment de l’achat qui nuit à l’utilisation normale de la propriété et en diminue généralement la valeur. Par exemple, un vice caché pourrait être un problème de fondation ou de moisissures. Cette garantie de qualité permet à l’acheteur d’avoir un recours contre le vendeur dans l’éventualité où l’acheteur découvrait des vices qui étaient cachés au moment de la vente et que l’inspection préachat, s’il y en a eu une, n’a pas mis en relief.
La garantie du droit de propriété, elle, protège contre les vices de titre de propriété qui pourraient priver ou restreindre le droit de propriété de l’acheteur. Par exemple, une hypothèque restante sur l’immeuble décrit dans l’acte de vente serait un vice de titre.
La garantie de qualité est la majorité du temps automatique puisque l’acheteur et le vendeur n’ont pas à le prévoir dans leur contrat pour qu’elle s’applique. Pour l’exclure, cette mention doit être expressément inscrite dans l’acte de vente. Il arrive souvent qu’elle soit exclue lors d’une vente immobilière dans le cadre d’une liquidation de succession. En effet, les héritiers évitent ainsi un éventuel recours en vice caché sur une propriété qu’ils ne connaissent pas personnellement.
Finalement, il est important de mentionner qu’un vendeur professionnel comme un promoteur ou un constructeur immobilier ne peut ni exclure ni limiter la garantie légale.
«Aux risques et péril de l’acheteur»
La mention « la vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » est plus restrictive que la simple mention « cette vente et faite sans garantie légale ». En effet, elle exclut la garantie de qualité[1] en lien avec les vices cachés (connus et inconnus du vendeur) ainsi que la garantie de propriété[2]. Cette mention fait donc échec à tout recours de l’acheteur contre le vendeur mais aussi, contre les vendeurs antérieurs.
Cependant, elle n’exempt pas le propriétaire de déclarer les défauts qu’il connaît sur l’immeuble. Aussi, cette mention n’enlève pas au vendeur la responsabilité de se conformer à la loi comme d’agir de bonne foi. De ce fait, si que l’acheteur est en mesure de prouver que son consentement a été floué par un vendeur de mauvaise foi qui a retenu de l’information importante ou qui a menti, l’acheteur aurait des recours contre ce dernier.
Malgré tout, une telle vente peut être alléchante pour certaines personnes. Habituellement, dans un contexte immobilier à l’avantage des acheteurs, ces ventes sont faites à moindre coût. Il pourrait donc être intéressant pour une personne habile en rénovation et qui connaît les « défauts » de la maison en raison de l’inspection, d’être attiré par cette offre.
En conclusion, gardez en tête que ces mentions ne sont pas nécessairement un signe qu’il faut éviter l’achat mais plutôt, d’être vigilant et de bien s’informer. L’inspection préachat est donc un outil très important dans les cas où ces mentions sont indiquées afin d’avoir une idée précise de l’état réel de la propriété avant de décider de procéder à l’achat.
